Автор: Максим Миронов
Как видно из моих предыдущих постов, в целом, я поддерживаю программу Алексея Навального. Однако в ней есть несколько пунктов, с которыми я не согласен. Одним из таких пунктов является cубсидирование ипотечных ставок, которое «обеспечит любой семье с двумя работающими взрослыми возможность получить ипотеку под 3% годовых». Я считаю, что эта мера вредная, так как от нее выиграют в основном строительные компании, владельцы жилья и узкий круг покупателей жилья, а проиграют большинство потенциальных покупателей жилья и налогоплательщики.
В настоящий момент средняя ставка по ипотеке составляет 11.11% годовых (http://www.rbc.ru/finances/04/08/2017/598465d39a79472c42cbc287). Если Навальный станет президентом, то ситуация в экономике мгновенно не изменится – эффект от любых реформ будет виден только через несколько лет. Стоит ожидать, что рыночная ставка по ипотеке будет находиться примерно на этом же уровне, по крайней мере, в первое время.
Предположим, семья хочет взять ипотеку в 10 млн рублей на 30 лет под 11% годовых. Тогда ежемесячный платеж по ипотеке составит 95 тыс. рублей. Если ставка по ипотеке сократиться до 3%, то ежемесячный платеж станет 42 тыс. рублей. В реальности семьи обычно выбирают ипотеку исходя из размера месячного платежа. Условно, семья предполагает, что будет отдавать примерно треть своего дохода на платежи по ипотеке. Если ставка по кредиту резко упадет, то семья, скорее всего, решит купить бОльшую квартиру в лучшем районе – ведь теперь они могут позволить обслуживать намного бОльший кредит. Если у семьи был бюджет на ежемесячный платеж порядка 100 тыс. рублей, то мы можем ожидать, что теперь она возьмет кредит как минимум в 20 млн рублей, чтобы купить более качественную квартиру, ведь с 3% ежемесячный платеж по такому кредиту составит 84 тыс. рублей. Как на это отреагирует рынок?
Спрос, безусловно, существенно вырастет. Те, кто раньше мог купить квартиру за 10 млн, сейчас могут купить за 20, кто мог купить за 5 млн, смогут купить за 10. Также на рынок выйдут те, кто раньше вообще не мог купить квартиру, а сейчас они могут взять кредит и купить маленькую квартиру. Как отреагирует предложение?
Предложение квартир очень неэластично. Основная масса предложения – это уже существующие квартиры. Если спрос резко вырастет, то в краткосрочной перспективе его увеличить невозможно. Строительство новых домов, учитывая все согласования, занимает как минимум 2-3 года. Да и в долгосрочном периоде рост предложения жилья весьма ограничен. Если спрос на жилье вырастет в два раза, то ни через 3 года, ни через 5 лет строители не смогут увеличить общее предложение квартир в два раза. Ежегодный размер строительства составляет всего несколько процентов от существующего количества жилья в городе. К примеру, на пике строительного бума, в 2007 г., в Москве было построено 5.4 млн. квадратных метров жилья (http://www.msu.ru/press/federalpress/bolee_5_4_mln_kv_metrov_zhilya_bylo_postroeno_v_moskve_v_2007_godu.html) – это примерно 2.5% от существующего жилья. Что это все означает?
Резкий рост спроса, вызванный субсидированной ипотекой, не приведет к значительному увеличению предложения жилья. Поэтому практически все увеличение спроса выльется в рост цен. Конечно, если ипотечники смогут взять кредит в два раза больше, это не значит, что цены вырастут в 2 раза, ведь кроме ипотечников на рынке есть и другие покупатели, спрос которых не вырастет. В общей доле сделок, доля ипотечников составляет порядка 25% (http://novostroyki-ykt.ru/1804-rynok-ipoteki-2016-rost-doli-pervichnogo-zhilya-i-padenie-doli-odnushek.html). Предположим, что доля тех, кто может претендовать на субсидию («любая семья с двумя работающими взрослыми») — это половина, то есть итого получаем 12.5% рынка льготных ипотечников. Однако это не совсем корректный подход, ведь субсидированная ипотека откроет путь на ипотечный рынок двум группам покупателей — тем, кто раньше не мог купить жилье, а также тем, кто раньше копил и покупал за наличные из-за дороговизны ипотеки, а теперь решил воспользоваться ипотекой. Так что доля людей, которые решат воспользоваться ипотекой, существенно вырастет. Если спрос со стороны этих людей вырастет в два раза (как показано на примере выше), то можно ожидать роста цен по рынку примерно на 15-30% (цифры очень условные, для более точных оценок нет достаточно информации).
Кто от этого выиграет? Больше всего от этих мер выиграют хозяева жилья и строительные фирмы, ведь они получат за точно такой же товар существенно больше денег. Также выиграют те, у кого будет доступ к субсидированной ипотеке. Они смогут взять кредит на сумму в 2 раза бОльшую, чем раньше, а цена на жилье вырастет на 15-30%, то есть они смогут купить квартиру лучшего качества или в 1.5-1.7 раза больше. Кто проиграет? Те покупатели, которые не подпадают под правила субсидии – матери/отцы-одиночки, семьи с одним работающим родителем, молодые профессионалы, которые пока не создали семью, те, кто накопил на жилье и предпочитает покупать без кредита, и многие другие. Для них цены на квартиры существенно вырастут (из-за увеличившегося спроса со стороны ипотечников), а их покупательная способность останется прежней. Больше всего от этой меры проиграют налогоплательщики. Если раньше семья брала кредит в 10 млн. и платила 95 тыс. ежемесячно, то это были целиком ее издержки. Теперь, если она берет 20 млн. и платит 84 тыс. ежемесячно, на самом деле это означает, что 106 тыс. рублей ежемесячно должны доплачивать налогоплательщики, ведь банку все равно кто-то должен заплатить рыночную стоимость денег – 190 тыс.
Субсидирование ипотеки до 3% годовых в текущих российских реалиях – это перераспределение ресурсов от бедных к богатым. Ведь от этого выиграют больше всего продавцы жилья (которые уже обладают значительным имуществом в виде квартиры), строительный комплекс (его владельцы тоже скорее относятся к категории богатых) и те, кто может позволить купить себе квартиру в ипотеку (это также сегмент населения с доходами выше среднего). А проиграют в среднем все налогоплательщики, чье среднее благосостояние существенно меньше, чем имущественное положение вышеупомянутых трех категорий.
Также субсидирование ипотеки откроет дорогу потенциальным мошенникам. Если рыночная ставка по депозитам составляет 7%, а ипотеку можно получить под 3%, то возникают соблазны заработать деньги на арбитраже, то есть из воздуха. Например, семья может продать свою квартиру за 10 миллионов, деньги положить в банк, и тут же купить такую же квартиру по ипотеке, а вырученные от продажи старой квартиры положить в банк. Оплата процентов по кредиту будет 300,000 рублей в год (3% от 10 млн), а депозит в банке будет приносить 700,000 руб процентов. Итого, чистый доход 400,000 рублей ежегодно. Или даже проще. Представьте, что молодая семья живет в квартире у родственников. Они могут «купить» эту квартиру, получив 10 млн ипотечный кредит, родственник, продавший им квартиру положит вырученные деньги в банк, и семья получит точно такой же чистый доход из воздуха – 400,000 рублей ежегодно за счет разницы процентов между ставкой по депозиту и ставкой по ипотеке. Конечно, все эти варианты можно предусмотреть и законодательно закрыть, но как показывает опыт с материнским капиталом, вода дырочку найдет. Если есть возможность арбитража, то найдутся талантливые мошенники, которые придумают, как реализовать эти схемы. Помимо трех вышеупомянутых категорий налогоплательщикам придется также кормить и мошенников.
Какая может быть альтернатива? Во-первых, предложение Навального о радикальной дебюрократизации жилищного строительства — это очень действенная мера. По разным оценкам, доля коррупционной компоненты (которая как раз вызвана различными бюрократическими требованиями и согласованиями) составляет от 30% до 50% от себестоимости жилья. То есть цену строящегося жилья можно сократить примерно на треть, если убрать оттуда коррупционную ренту. Во-вторых, общее улучшение ситуации в экономике должно снизить и риски и, как следствие, стоимость денег. При правильной экономической политике, рыночную стоимость кредита можно в течение нескольких лет снизить до 5-7% годовых, а это снизит и себестоимость строительства и повысит покупательную способность населения.
Надо понимать, что эти меры помогут решить жилищную проблему в регионах и фактически никак не помогут решить проблему дефицита жилья в Москве. Почему? Представьте, что удалось снизить себестоимость жилья в Москве до 1000 долларов за метр, и мы все свободные площадки в Москве застроили жильем. Тогда в Москву приедет еще 10-15 миллионов жителей. Это будет полный транспортный и инфраструктурный коллапс. Пересадка на общественный транспорт, как пропагандируют урбанисты, сильно не поможет. В московском метро в час пик уже такие пробки и толпы, что много больше пассажиров туда не поместится просто физически. Если резко снизить стоимость жилья в Москве и стимулировать строительство, то мы увидим приток новых жителей из регионов, с которыми Москва просто не справится. Это связано с тем, что Москва – это основной (и наверное единственный) деловой центр России. Головные офисы почти всех крупных компаний – в Москве. Подавляющее большинство основных культурных центров (театров, ТВ-студий, киностудий, и т.д.) в Москве. Все основные медиа – в Москве. Профессионалы практически из всех областей на каком-то этапе своей карьеры сталкиваются с тем, что для дальнейшего развития им приходится переезжать в Москву.
Если эту проблему не решить, то есть не создать деловые центра помимо Москвы, то любые программы по снижению себестоимости жилья в Москве или увеличению покупательной способности покупателей, будут фактически бесполезны.
Оригинал
