Автор: Наталья Бухтиярова
Ипотечное кредитование — основной двигатель спроса на рынке недвижимости, который в настоящий момент не поддерживается государством, а пущен в вольное плавание
В конце января в Москве прошла XVI Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России», на пленарном заседании которой обсуждались итоги 2017 года и пути дальнейшей трансформации рынка недвижимости и ипотечного кредитования в России. Стоит отметить, что ипотечное кредитование в нашей стране существует 20 лет, и за этот период оно действительно выросло в драйвер спроса рынка недвижимости. Сегодня каждый понимает, что без ипотеки, рынок затоварится, так как некому будет покупать построенные объемы. Сегодня даже банки считают этот продукт привлекательным для себя и борются за место под «ипотечным» солнцем.
Прошлый год был рекордным, по мнению ведущих экспертов рынка. Именно об этом с уверенностью и гордостью рассказывали ведущие специалисты на конференции.
Выше только звезды
Ипотечное кредитование в 2017 году в России било все рекорды по всем направлениям. Об этом сообщал Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АО «АИЖК».
За прошлый год было выдано ипотеки на сумму почти 2 трлн рублей. В количественном выражении — это 1,1 млн кредитов. Если сравнивать эти цифры с 2016 годом, то количественный прирост ипотеки составляет 28%, если же оценивать денежные суммы, то выдано было больше на 38%. На 1 декабря 2017 года суммарный объем банковского ипотечного портфеля равнялся 5,2 трлн рублей.
Причем, ипотечный портфель в нашей стране очень высокого качества. А это говорит о том, что процент ипотечного невозврата у нас низкий. И это действительно так. По данным АИЖК, на сегодняшний день доля ипотеки с просроченными выплатами на 90 дней и более составляет всего лишь 2,3%. Это очень хороший показатель, сравнимый с показателем лучших мировых практик. Доля же невозврата по иным кредитам в нашей стране сейчас равна 12%.
Все эти оптимистичные цифры на практике обернулись тем, что ипотека стала доступна 40% российских семей. В 2012 году этот показатель находился на уровне 29%. И это не предел. Правительство ставит задачу повысить доступность до 50%, и такая планка выглядит вполне достижимой в ближайшее время. Стоит отметить, что в регионах, за исключением Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области практически 60% сделок с жильем идет с привлечением ипотеки. Можно, конечно, предположить, что это связано с более высокими доходами населения в исключенных локациях. Но в действительности бОльшую роль в данном показателе играет тот факт, что в регионах жилье более доступное по цене и соотношение средней стоимости 1 кв. м и среднего заработка там комфортнее.
Однако некоторые эксперты сомневались в правдивости столь рекордных ипотечных показателей. Так, заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова заметила, что в статистике необходимо разделять первично выданные ипотечные кредиты и рефинансирование, так как рефинансирование — это не есть выдача ипотеки, это способ снизить стоимость кредита для физического лица. Именно не разделение этих показателей в 2017 году, по мнению эксперта, и позволили говорить о галопирующем росте ипотеке, которого в реальности не было. Доля рефинансирования в выдачах, по оценке «Абсолют Банка», составляет около 15%.
Однако, учитывая даже это замечание, ипотека в 2017 году росла. Причем этот рост не субсидировался государством. Он происходил на фоне снижения ипотечной ставки, которая падала вслед за снижением ставки ЦБ, то есть рост был обеспечен рыночными факторами. Сегодня, по данным АИЖК, на первичном рынке средняя ипотечная ставка равняется 9,66%, на вторичном — 9,86%. Это небывалая для нашего рынка ставка, о которой многие даже не грезили. Естественно, при таких условиях спрос на ипотеку вырос.
Но Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», высказала по этому поводу свои, весьма обоснованные, опасения, отметив, что рост ипотеки не происходит по причине увеличения доходов населения. А это важно, так как такой рост демонстрирует лишь тот факт, что люди перестали покупать жилье за свои деньги. И в ближайшее время произойдет рост цен на рынке жилой недвижимости, по причине сокращения объемов строительства, а это ударит по ипотеке, которая точно в этих условиях не будет выглядеть доступной.
И вам дадут ипотеку, и вам дадут, и мне дадут
Планы 2018 года по ипотечному кредитованию не менее грандиозные, чем результаты ушедшего года.
Михаил Гольдберг сообщил, что ипотечный рынок будет расти, что в 2018 году вполне вероятна выдача в кредит на покупку жилья 2,5 трлн рублей.
Такой оптимизм основывается на предположении, что ЦБ будет снижать ставку, а вслед будет дешеветь и сама ипотека. О таких же ожиданиях говорил и Павел Тимошенко, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер», озвучивая предполагаемую ставку в районе 9 — 8,5 %. Причем, Тимошенко, видит удешевление ипотеки не только в связи со снижением ставки ЦБ, но и связывает это с уменьшением банковских затрат на операционные издержки. Добиться такой экономии банкам, конечно, позволят различные онлайн-процессы и операции.
Анатолий Аксаков, председатель комитета Государственной Думы по финансовому рынку, уверил, что ЦБ в ближайшие годы будет снижать ключевую ставку до 7% и ниже. А в приватной беседе со «Строительством.RU» Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», заметил:
— На данный момент ключевая ставка составляет 7,75%, реальная банковская ставка, по которой выдаются ипотечные кредиты, – от 9-9,5%. Банки привязаны к ключевой ставке Центробанка, соответственно, они реагируют на ее снижение. Скорее всего, если не произойдет ничего экстраординарного, в будущем году реальная ставка еще снизится и составит 8-8,5%. Для рынка это комфортно – и для банков, и для потребителей. Вообще, снижение ипотечной ставки приближает нас к западной модели приобретения недвижимости, но там все же они иные – от 0,5 до 6% в зависимости от страны.
Итак, ипотека будет дешеветь. Этот факт заставляет всех уверенно заявлять, что брать ее будут все большее и большее количество людей. Такая перспектива вызывает у некоторых опасения, что мы просто надуваем ипотечный пузырь, который в самый неподходящий момент лопнет и потянет за собой вниз весь рынок. Однако Сергей Ишков, директор московского офиса Boston Consulting Group, убежден, что потенциал роста российского ипотечного рынка очень высок. У нас ипотечный портфель пока составляет всего лишь 6% к ВВП против 40% во Франции и 77% в США. А Александр Москатов напоминает, что не стоит забывать о вторичном рынке, где всегда реально существует предмет залога — квартира, которая даже в условиях падающих цен служит надежным обеспечением кредита.
Кроме того, ЦБ также думает над проблемным «пузырем» и уже предпринимает соответствующие шаги. Так, на конференции сообщалось, что Центробанк уже ужесточил требования к кредитным организациям, выдающим ипотеку с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья. И это правильное ужесточение, так как чаще всего дефолты происходят именно по таким кредитам, где не было первоначального взноса или он был совсем небольшой, отмечал руководитель ФГКУ «Росвоенипотека» Андрей Семенюк. А Татьяна Ушакова объяснила, что это не было жесткое требование ЦБ, спустившееся сверху, а это норма, за которую выступило все банковское сообщество.
Говоря о перспективах ипотечного кредитования в условиях меняющего правила игры рынка недвижимости, стоит отметить, что ипотека-то выглядит лучше всего. Появление эскроу-счетов как варианта оплаты строящегося жилья с 1 июля 2018, отмена ДДУ в 2020-2021 гг. и другие новшества никак не влияют на рынок ипотеки. Он будет жить, так как без него сегодня продать жилье практически нереально, и неважно кто и как это жилье продают.
Кто на новенького?
Кроме цифр, которые бодрили участников конференции и вселяли все же оптимизм, разговор касался и новых форматов. Вот здесь все выглядило менее привлекательно. Новые форматы — это лишь оборот речи, так как кредит на жилье — это и есть кредит на жилье. Правда, жилье может быть разное. Возможно, здесь и стоит искать новшества?
Однако если быть честными, то новшеств нет. Лидирует и предлагается практически всеми участниками рынка ипотека на квартиру в новостройке. Этот продукт понятный и отработанный. Именно его ставка выглядит так соблазнительно и позволяет рапортовать о росте выданных ипотечных кредитов.
Ипотека на квартиру на вторичном рынке — не лидирует, но все же есть. Она всегда дороже «первички», хотя это второе место ей уже не так долго и занимать. С отменой ДДУ «первичка» исчезнет с рынка сама по себе, так как, по сути, у нас весь рынок станет вторичным. Экспертов на конференции эта перспектива не пугала. Они единогласно проголосовали за то, что в 2021 году ипотека также будет расти.
Загородную ипотеку нельзя отнести к новому формату. Она была давно, вернее, этот продукт давно пытается появиться на рынке, но до сих пор находится в аутсайдерах, потому что банки загородную ипотеку не просто не любят, они в своем большинстве ее игнорируют. Сейчас ситуация не лучше. По данным компании «МИЭЛЬ. Загородная недвижимость», на загородном рынке выдается ипотека на таунхаусы, продающиеся по ДДУ, на загородные коттеджи по договору купли-продажи, земельные участки по договору купли-продажи, на коттеджи с земельными участками по предварительному договору купли-продажи и малоэтажные проекты, реализуемые по ДДУ. На первичном рынке лидирует ипотека на таунхаусы затем идет ипотека на квартиры в малоэтажных комплексах. По другим видам объектов ипотечные показатели значительно ниже. Такую ипотеку выдают АИЖК, Сбербанк и Россельхозбанк. Причем, АИЖК кредитует лишь приобретение квартир и таунхаусов. Выбор ипотечных программ на землю и коттеджи минимален.
Ни о каком новом продукте с точки зрения объекта жилья не было сказано. Возможно, новый формат подразумевался в плане технологии. Например, много говорилось об электронной регистрации ипотечного договора в Росреесте и об упрощении процедуры получения кредита. Застройщики готовы со своей стороны работать быстро и качественно. В принципе, сомнений это заявление не вызывает, так как застройщик кровно заинтересован в выдаче клиенту денег: нет у клиента ипотеки — нет у застройщика и продажи. Претензии в основном предъявлялись банковскому сектору, где много волокиты, где далеко еще до полного электронного документооборота и где в выходные не работают. Говорилось, что если на рынок придет банковский игрок с высокими технологиями, то он способен завоевать свое немаленькое место под «ипотечным» солнцем. Но, если вспомнить свое жизненное общение с банками, то как-то сомнительно, что банки услышат застройщиков или из них кто-то вдруг станет высокотехнологичным. У банков онлайн-платежи не всегда онлайн происходят. Как минимум, по ночам у них часто бывают технические перерывы на час, а то и больше.
Однако участники конференции были уверены, что цифровая экономика в самом скором времени коснется и ипотеки. Придут новые платформы, сервисы, в систему внедрится столь модный сегодня блокчейн. Как отмечает Олег Комлик, директор по разработке и реализации ипотечных продуктов АИЖК, «уже 84% заемщиков готовы воспользоваться электронными услугами при оформлении ипотечного кредита. Весь процесс одобрения, выдачи и сопровождения ипотеки в России должен быть в электронном виде».
А раз должен, значит будет. Нам осталось всего лишь немного подождать, и ипотека, как и обещают ведущие игроки этого рынка, станет не просто дешевле, она станет легкодоступна и не потребует лишних телодвижений.
Наталья БУХТИЯРОВА
