Автор: Владимир ГУРВИЧ
Долгое время рынок недвижимости Москвы, подобно ребенку, рос и рос. Многим казалось, так будет всегда. Но времена меняются. И очень быстро
Рынок недвижимости столицы переживает, быть может, самую серьезную трансформацию с начала девяностых годов прошлого века. Каким он в конечном итоге будет, покажет время. Однако изменяющие его тренды в целом уже известны.
Город — это не только жилье
Рынок начинает меняться тогда, когда изменяется поведение покупателя. Как говорит в этой связи Леонид Казинец, председатель Совета директоров и владелец корпорации «Баркли», раньше задавался один вопрос: сколько это стоит. Теперь задается как минимум четыре: сколько стоит квартира или дом, во что обойдется их обслуживание, какой придется платить налог и какова окрестная городская среда?
— Этот «квартет» вопросов заставляет девелоперов и строителей кардинально менять свой подход к модели своего бизнеса, пересматривать его базовые установки, — говорит предприниматель.
С учетом новой парадигмы следует рассматривать и перспективы рынка недвижимости в Москве. По мнению Валерия Теличенко, президента МГСУ, они представляются неплохими. Но только в том случае, если город и бизнес умело распорядятся имеющимися возможностями.
Даже в пределах старой Москвы есть большие площади для строительства. Только промзоны занимают 17% ее территории, и большинство из них утратили свое функциональное значение. Другой вопрос: а следует ли такую территорию целиком отдавать под жилье? Эти земли станут воистину бесценными, если на них будут создаваться не только жилые комплексы, но полноценная городская среда, где есть место и для труда, учебы, отдыха, развлечений.
Увы, такой подход пока не повсеместен. Как говорит Сергей Сиваев, профессор кафедры экономики города и муниципального управления НИУ ВШЭ, например, строительство на территории бывшего завода «Серп и Молот» ничем не отличается от того, как застраивается Балашиха или Красногорск. Вместо квартальной застройки мы по-прежнему возводим микрорайоны.
Новая Москва — еще не Москва
Облик рынка столичной недвижимости в ближайшие несколько десятилетий в значительной степени будет определяться тем, как станет застраиваться Новая Москва. А это, в свою очередь, зависит от ее социального и экономического развития.
По словам Владимира Жидкина, руководителя столичного Департамента развития новых территорий, сегодня в Новой Москве на 350 тыс. жителей приходится 180 тыс. рабочих мест. Вроде бы немало, однако структура занятости далека от оптимальной. Около 37% работающих заняты в потребительском секторе (в старой Москве таких не больше 25%). И эту долю надо снижать. Но как?
Пока инвесторов не очень интересует тема создания новых рабочих мест, они хотят переложить эту задачу на город. Но проблема в том, что 140 тыс. участков в Новой Москве принадлежат частным владельцам. Власти не могут распоряжаться на них.
В то же время, по мнению чиновника, в Новой Москве есть условия для развития рынка труда: удобная логистика, наличие дорог и аэропортов. Но пока этими возможностями слабо пользуются.
Что в результате? Сегодня из Новой Москвы в «старую» на работу выезжают 37% жителей. Кажется, не так много. Но этого достаточно для образования тех же «пробок».
Сергей Качура, генеральный директор ГК «А101», считает, что на сегодня в Новой Москве обозначилось несколько главных трендов. Во-первых, происходит застройка большими участками — от 40 до 70 га. Изменяется и квартирография: еще недавно продажа однокомнатных квартир доходила до 30%, сейчас снизилась вдвое. Зато резкий рост спроса наблюдается в сегменте 3—4-комнатных квартир. Это означает, что люди приобретают их для того, чтобы жить, а не для того, чтобы «пристроить» свободные сбережения.
Девелоперы Новой Москвы инвестируют в создание рабочих мест, в формирование общественных пространств, которые уже занимают до трети осваиваемых площадей. Но все это — на отдельных участках. Из чего следует вывод, что пока Новая Москва не обладает полноценной городской средой. Между отдельными жилыми комплексами простираются пустыри, и нужно выходить за их пределы, застраивать всю эту территорию комплексно.
Предела совершенству нет
Однако главный вопрос заключается в том, как изменит московский рынок недвижимости реновация устаревшего жилого фонда. Для большинства жителей, да и для многих строителей, эта тема возникла неожиданно. Однако, как уверяет Сергей Лёвкин, руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы, о неожиданности говорить не приходится — подготовка к реновации велась в течение целого года. А сама ее программа менялась неоднократно. В конечном итоге речь идет о реконструкции 15 млн кв. м. В ближайшие пять-шесть лет дома для переселения будут строиться за счет бюджета.
Эти цифры необходимо знать и помнить в первую очередь тем, кто принимает решение об инвестициях в строительство. Сегодня выдано разрешений на сооружение 22 млн кв. м жилой площади, из которых 8 млн кв. м — в Новой Москве, остальное — в черте старого города. Из них 2 млн кв. м будет строиться на бюджетные деньги.
По словам Сергея Лёвкина, московские строители ежегодно сдают 3—3,5 млн кв. м жилья. И больше никак не получается, как бы ни старались власти с девелоперами. Это своего рода естественный предел рынка. Такой «расклад» говорит о том, что в течение пяти-шести лет строители Москвы могут спокойно работать, не ожидая серьезных изменений.
Между тем компания PricewaterhouseCoopers провела сравнение Москвы с 11 другими городами Европы, Азии, Латинской Америки по уровню обеспеченности населения жилой площадью. Столица России оказалась на 10 позиции со своими 19,8 кв. м на одного жителя. В Санкт-Петербурге этот показатель выше — 23 кв. м, в Ростове-на-Дону — 25 кв. м, в Лондоне — 35 кв. м, в Нью-Йорке — 44 кв. м на человека.
Что это означает? Москве необходимо наращивать свой жилищный ресурс. Тем более что покупатель столичной недвижимости изменился. Раньше это были инвесторы, работники ТЭКа, многие из которых приобретали квартиры в столице либо с целью переезда после выхода на пенсию, либо для своих детей. Последние три года 65—70% приобретателей — это москвичи, относительно немного — жители Московской области и примерно 2% — покупатели из других регионов страны.
Предстоящая реновация не изменит этих тенденций. По оценке Сергея Левкина, до 10% жителей, чьи дома пойдут под снос, готовы покупать квартиры по соседству. Это обусловлено тем, что для этих районов существует большой отложенный спрос.
Рынок недвижимости Москвы будет меняться, но оставаться стабильным, прогнозирует г-н Лёвкин. По его мнению, никаких потрясений не будет еще и потому, что в столице работают «самые умные девелоперы» в стране, которые сумеют своевременно среагировать на любую ситуацию.
Владимир ГУРВИЧ
