Автор: Владимир ГУРВИЧ
Особенности национального рынка элитной недвижимости
С начала 2017 года отмечается явное оживление на рынке элитной недвижимости. Вышла целая плеяда новых проектов. А в целом объем предложений за этот период вырос на 16%. Является ли этот факт признаком того, что ситуация меняется в целом? Скорей всего такой вывод преждевременен, однако надежду он все же дарит.
Элита активизировалась
Сегодня рынок элитной недвижимости в Москве — это 33 жилых комплекса, 54 корпуса, 1 147 лотов. 95% предложений имеют бюджет свыше 50 млн руб. Но есть и более дешевые варианты, самый минимальный — 25 млн руб. 40% спроса приходится на жилье площадью от 100 до 150 кв. м, 34% — на менее 100 кв. м, 8% — в диапазоне 200—300 кв. м, и чуть более 1% на квартиры и дома свыше 300 кв. м. По информации директора департамента жилой недвижимости компании PENNY LANE REALTY Сергея Колосницына, самая дорогая квартира была продана за $20 млн, а самый дорогой дом — за $30 млн.
Сектор элитной недвижимости — в каком-то смысле барометр, который показывает если не общее состояние рынка, то определенные тренды. В кризис он просел особенно сильно. Но сегодня ситуация меняется. Как говорит директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов, покупатели проявляют активность, за первые пять месяцев года заключено свыше 220 сделок. Это на 6% больше, чем за тот же период 2016 года.
За счет чего достигнут такой результат? Во-первых, за счет новых предложений, во-вторых, за счет скидок и дисконтов. В некоторых случаях они достигают от 10% до 20%. Если в 2016 году средняя цена за квадратный метр составляла 880 тыс. руб., то сейчас она снизилась до 737 тыс. руб.
При этом цены ведут себя по-разному, в одних проектах они растут, в других — падают. Вообще, цены могут сильно колебаться даже в пределах одного дома. Важен любой нюанс. Например, если из окна одной квартиры видна глухая стена, а из другой открывается вид на парк, то ценник может различаться в разы.
Ипотека сохраняет деньги
Еще одно новшество последнего времени — увеличение числа покупок с участием ипотеки. Их доля достигает половины от общего количества сделок. Но причина использования этого инструмента иная, чем в других сегментах.
Чаще всего дело не в том, что у покупателей не хватает собственных средств, а в том, что деньги крутятся в бизнесе. И им выгоднее взять кредит, чем вынуть деньги из оборота. При этом срок, на который берется ссуда, обычно не очень большой. Да и гасится она часто досрочно.
Нынешний рынок элитной недвижимости носит отчетливый покупательский характер. А покупатель сильно изменился за последнее время, стал более знающим и требовательным. Он хочет, чтобы продавец соблюдал все стандарты, характерные для жилья этого класса.
Особенность элитного домостроения
Элитное жилье сохраняет свой статус, однако это не означает, что ничего не меняется. Идет активное размывание границ между различными классами.
— Лет через десять жилой фонд столицы будет выглядеть совсем по-другому, чем сейчас, — предсказывает Диана Нелиповская, директор по продажам ГК «Пионер».
Элитное жилье постепенно отодвигается от центра, даже есть несколько комплексов за МКАД. Причем квартиры в них хорошо продаются. Хотя пока это скорее экзотика, чем тенденция, преимущественно дома воздвигаются в пределах Садового кольца. Даже в пределах ТТК элитные дома почти не строятся.
Особенность элитного домостроения в том, что девелоперы стараются воздвигать дома вместе с окружающим их пространством. Большое значение придается экологии и концепции. Очень важна продуманность всех элементов как самого здания, так и окружающей его среды. Это и парковочные места, и элитные дошкольные и школьные учреждения. Можно сказать, статус решает если не все, то очень многое. Само собой, все эти факторы напрямую влияют на цену продажи.
Здравствуй, племя молодое, незнакомое
В последнее время изменился и портрет покупателя такой недвижимости. Десять лет назад он преимущественно состоял из крупных госчиновников и представителей олигархического бизнеса.
Сейчас контингент во многом иной. Во-первых, он сильно помолодел, подросло новое поколение, сколотившее состояние. В основном это представители новых отраслей экономики, в первую очередь IT, создатели удачных стартапов. Известен случай, когда элитную квартиру купил 25-летний молодой человек, который к этому возрасту сумел заработать приличные деньги.
Покупатели стали значительно образованнее, многие из них поездили по миру, где познакомились с тем, что представляет собой элитная недвижимость в других странах. А у многих из них она там уже есть. И они хотят, чтобы и на Родине было как минимум не хуже.
Многие считают время своим самым важным ресурсом. Поэтому они не желают заниматься капитальным ремонтом, а хотят въехать в уже полностью отделанную квартиру.
Вообще, как говорят участники рынка, если раньше элитное жилье сдавалось в «сыром виде», то сейчас до 13% всех лотов выставляют с отделкой. Еще недавно такого не было. А выполнить отделочные работы в этом сегменте — большая головная боль. Требования по качеству очень высокие, покупатели скрупулезно проверяют едва ли не каждый сантиметр своей вновь обретенной площади.
А обслуживание хромает
Как отмечают участники рынка, именно жильцы элитной недвижимости больше всего обращают внимания на стоимость обслуживания и очень ценят любые новшества, способствующие его удешевлению. Однако, по словам коммерческого директора компании «Домопульт» Сергея Меня, во многих элитных домах практика их обслуживания находится на уровне 10—15-летней давности.
У нас даже в элитных домах качество сервиса сильно отстает от современных мировых стандартов. Очень мало предоставляется дополнительных услуг. В США их ежегодный рынок оценивается в $30—35 млрд., у нас же он находится в зачаточном состоянии.
Между тем спрос на такие услуги есть. Элитные жильцы хотят не выходя из дома сдавать вещи в химчистку, совсем не против, чтобы, как в гостиницах, им доставляли завтрак в квартиры и многое другое.
Особенно большие требования предъявляют молодое поколение элитных жильцов, они хотят получать услуги на основе цифровых технологий.
В целом ситуация на рынке ведет к позитивному настрою девелоперов, они надеются на рост цен. Причем некоторые из них уже ориентируются на их максимальные значения.
— Да, кризис постепенно забывается, но и твердой уверенности в росте рынка пока нет, — констатирует Роман Попов.
Владимир ГУРВИЧ
