Автор: Наталья Бухтиярова
О резиновости Москвы стали говорить еще в советские времена. И жизнь показала, что это справедливое утверждение.
Казалось бы, строить в одном городе до бесконечности невозможно, рано или поздно, но участки под застройку должны закончиться. Однако в Москве эта логика ломается, и город продолжает выводить все новые и новые проекты даже в своих старых граница. Как такое возможно? И где еще есть места под застройку?
Активное строительство в нашей столице не вызывает никаких сомнений. Цифры полностью подтверждают это ощущение. Такого разнообразия ЖК разных уровней в Москве еще не было. Ассортимент большой. Есть страх затоваривания, но все девелоперы хотят строить исключительно жилую недвижимость именно в столице нашей Родины.
Столичные цифры за прошлый год
2017 год был рекордным по числу вывода на рынок жилых проектов. Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», сообщает:
— По итогам 2017 года объем предложения на первичном рынке Москвы вырос на 22,9% и составил 2 879 400 кв. м. Если сравнивать с 2016 годом, то можно сказать, что в 2017 году было зафиксировано рекордное количество выставленных на продажу корпусов — 567 в 23 проектах.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», добавляет:
— В прошлом году на рынок вышло 74 проекта, в том числе, 55 ЖК, 16 апарт-комплексов и 3 проекта смешанного типа, где в продаже находятся как квартиры, так и апартаменты. Также стоит отметить, что в отдельных проектах, находящихся на реализации до 2017 года, тоже стартовали продажи апартаментов в прошлом году. Если говорить про количество корпусов, введенных в эксплуатацию, то в 2017 году этот показатель по сравнению с 2016 вырос в 1,4 раза. В 2016 году таких корпусов было 91, в 2017 было сдано 130.
Цифры говорят о росте объема предложения первичного рынка. Эксперты отмечают, что максимальный рост пришелся на первую половину прошлого года. В конце года темпы роста предложения замедлились.
Говоря о предложении рынка, необходимо оценивать и спрос, то есть поглощение выведенного жилья покупателями. Если спрос большой, то и большие цифры стройки оправданы. Если же спрос явно отстает в разы, то активное строительство нового грозит затовариванием.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», так описывает сложившуюся ситуацию на столичном рынке:
— На сегодняшний день спрос меньше предложения. Более того, темпы прироста предложения по-прежнему опережают интенсивность покупательской активности. В границах старой Москвы в 2017 году было реализовано порядка 43% от суммарного годового объема предложения. В Новой Москве спрос более активный, а объем предложения прирастает медленнее, поэтому на присоединенных территориях было реализовано 63% от суммарного объема предложения.
О превышении предложения над спросом свидетельствует неравномерное распределение покупательской активности. В 2017 году 30% всех сделок было зафиксировано в десяти проектах из более чем 300 представленных в Москве ЖК и апартаментов. Причем 7 из 10 успешных проектов находятся за МКАД. Покупателей привлекает в них сочетание доступной цены (средний бюджет покупки составляет порядка 6,5 млн руб.) и транспортной доступности — ЖК расположены вблизи новых станций метро и железнодорожных платформ.
До каких пределов можно растягивать Москву?
Активное новое строительство говорит о том, что Москва успешно растягивается. И дело даже не в том, что она была увеличена территориально, а в том, что новые места для стройки массово появляются в старых границах города.
Кажется, что город и жители не выдержат, что такие масштабные стройки должны когда-то закончиться, ибо место все же ограничено. Но пока власть и застройщики находят новые участки под застройку, причем масштабные. Девелоперов не смущает колоссальная конкуренция, так как каждый имеет высокие амбиции и считает себя лучшим.
Павел Лепиш, коммерческий директор проектной компании Московского региона ГК «Кортрос», уверенно заявляет, что в Москве вышел достаточно большой объем площадей. Приоритетным является рынок старой Москвы. Он самый конкурентно- и платежеспособный во всей Российской Федерации. И пока, при всех показателях, девелоперы не строят за год 1 кв. м на каждого москвича. Все это говорит о том, что строить в Москве будут. Будут даже при программе реновации, которая выведет на рынок огромные площади. Можно сказать, что город сам закроет нишу массового жилого сегмента, а девелоперы будут строить более дорогое жилье. Кроме этого, усилится конкуренции за строительную площадку. Уже сейчас за интересный участок конкурируют 8 — 9 девелоперов.
И несмотря на это, на столичном рынке будет рост количества объектов, рост предложения и рост сроков экспозиции. Скорее всего, произойдет небольшое снижение цены, так как у девелоперов реально «зависают» большие объемы недвижимости. Сегодня в Москве появляются предложения жилья в рамках 3 — 5 млн рублей, такого продукта никогда раньше не было в границах старой Москвы. По оценкам «Кортроса»строительство в Москве замедлится лишь с 2025 года, так как именно к этому моменту в городе будет достигнута обеспеченность каждого жителя 30 кв. м. Но в любом случае, привлекательность нашей столицы высока. Жилье в ней покупают не только москвичи, но и жители Подмосковья и других регионов. Здесь выводятся и будут выводиться самые передовые проекты. Именно поэтому можно заявлять, что Москва — резиновая. Здесь есть еще, где строить, и есть, кому продавать.
Точки роста
Москва будет расти. Самые большие участки застройки известны всем — это локации, задействованные в программе реновации. Пока город намерен строить по этой программе сам, но, возможно, к работе будут привлечены и крупные застройщики. Мария Литинецкая так высказывается об этих ожиданиях: «Реновация станет источником новых участков для развития жилищного строительства, так как в перспективе застройщики присоединятся к освоение территорий, освобожденных из-под старых пятиэтажек. Причем в оборот отрасли попадут наиболее привлекательные территории в обжитых районах столицы с развитой инфраструктурой».
Но есть в Москве и другие точки роста, о которых нам рассказала Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН:
— Основной путь, по которому с 2014 года идет Москва и большинство мировых столиц, где высок ежегодный приток населения и жилье всегда пользуется спросом, — это освоение крупных территорий за пределами центра. В наше время застройщики вкладывают колоссальные средства, чтобы превратить огромные территории бывших промзон или заброшенных складских помещений в лучшие места для комфортной жизни и отдыха.
Также следует учитывать, что будет осваиваться «ржавое кольцо столицы» — территории, прилегающие к МЦК.
Справедливости ради стоит отметить, что проекты последних лет действительно хороши, они отличаются от прежних и отделкой МОПов, и продуманной планировкой, и инфраструктурной составляющей и т.п. Уровень и проработанность проектов действительно высока. И такие проекты очень требовательны к локации, так как сегодня покупателя транспортный вопрос волнует ничуть не меньше стоимости. Каждый из нас понимает, что мы не просто живем в квартире и гуляем с детьми в благоустроенном дворе, но мы еще и выезжаем за пределы комплекса. И выезжаем довольно часто.
Учитывая эту особенность потребителя, а также важность строительной сферы для экономики страны, вопрос транспортной доступности успешно решается администрацией города. До 2020 года в Москве активно будут строиться дороги, запланированы стройки Северо-Западной хорды, Северо-Восточной хорды, Южной рокады и трассы Солнцево-Бутово-Видное. Кроме этого, вся Москва будет покрыта сетью ТПУ, запланировано строительство 273 таких узлов.
Планы развития метрополитена тоже впечатляющие. Новые станции будут открываться на Люблино-Дмитровской, Кожуховской, Сокольнической, Калининской, Замоскворецкой линиях. Особенную роль в повышении потенциала земель сыграет запуск третьего пересадочного контура.
Безусловно, близлежащие локации к этим транспортным объектам являются точками роста для города. Здесь будут строить жилье, так как его здесь будут покупать. По мнению директора по продукту «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, в Москве можно выделить 13 зон с высоким потенциалом развития — территории, где до 2020 года будут открыты новые станции метрополитена, транспортно-пересадочные узлы или откроются новые автомобильные дороги. К этим зонам относятся Дмитровское шоссе от метро «Петровско-Разумовское» до МКАД, Видное и прилегающие территории, районы Новой Москвы, участки вдоль Боровского шоссе, где будут открываться станции метро, направление вдоль Рязанского проспекта от ТТК и далее за МКАД вдоль Косинского шоссе, Очаково-Матвеевское, районы Левобережный и Ховрино, Хорошево-Мневники, Крылатское, Нагатинский затон, Черемушки и Зюзино, Северное и Южное Бутово, зона, прилегающая к Лефортовскому парку и Обручевский и Ломоносовский районы вдоль Ленинского проспекта, где будет открываться метро «Улица Новаторов».
Говоря о географии роста Москвы, Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», добавляет:
— После активного освоения в 2015-2016 годах севера Москвы, будет развиваться запад и восток столицы. Там уже вышло несколько проектов, сильно преобразовывается территория возле Москва-Сити, идет формирование «Большого Сити», которое затрагивает Филевский парк, Дорогомилово, Шелепиху, Пресню. Стоит помнить и о благоустройстве набережных в дальних районах. В Москве еще достаточно много районов, в которых почти нет стройки в шаговой доступности жителей. Тренд будущих лет — географическая диверсификация проектов за счет освоения промышленных и коммунальных площадок.
Что ждать жителям?
Ответ на этот вопрос зависит от ожидания каждого. Если вы хотите жить в современном активном, никогда неспящем мегаполисе, то ваши оживания оправдаются. Если вы любите Москву своего детства и юности, если вы с грустью вспоминаете об узких тротуарах на Маросейке или Мясницкой, если перспективы реновации и освоения промзон вас пугают увеличением плотности населения, то вас ждет разочарование. Москва будет расти.
Сдержать рост Москвы, при необходимости, можно лишь политически. Например, все эксперты рынка заявляют, что новые проекты в наступившем 2018 году будут активно выходить. Но выходить до 1 июля, то есть до вступления в силу последних поправок в законодательстве относительно ДДУ. Однако пройдет время, кто-то из застройщиков адаптируется, кто-то с кем-то объединиться, и масштабная застройка Москвы продолжится. Москва — слишком лакомый кусочек, чтобы ее не трогали.
Наталья БУХТИЯРОВА
